不動産の形で相続するという税金対策

かつては数パーセントの富裕層以外には無縁であった相続税ですが、平成27年1月1日の基礎控除の大幅な縮小により、大都市に広めの不動産を持っている場合をはじめとして相続税の対象となる人が激増しています。現在は税金上の計算をした上で3,000万円+600万円×法定相続人の数以上の資産を持った人の財産を相続した場合に相続税がかかることになります。現金や預金などであれば金額がそのまま評価されますが、不動産についてはすぐに換金できないという性質上、税金の計算上では実際の市場価格よりも低めに評価されることが多くなります。さらには、不動産を賃貸に出しており、自分ではすぐに使えないという状態であれば不動産として低めに評価されたものがさらに低く評価することができ、それだけ税金の計算上の相続財産を少なくすることができます。

不動産の価格というのは一つではありません。一般的な感覚に近いものは実勢価格と言われ、売りに出したときに買い手が現れる市場価格でしょう。これ以外に公示価格と呼ばれる価格で実勢価格にほぼ近い価格がつけられるものがあります。しかし、これは年一回の公表で、また都市計画地域内の基準となる土地のみの価格です。不動産関係の税金でよく使われるのが固定資産税評価額という価格で、市町村(東京都の場合は都税事務所)が算出し、固定資産税、都市計画税や、登記などの際に用いられる登録免許税などの計算の基礎となります。固定資産税評価額は都市部では公示価格の約7割となるため、実勢価格からみても約7割となります。これとは別に相続税評価額、特に都市部では相続税路線価と呼ばれる価格があり、これは公示価格の約8割で評価されます。これが相続や贈与の際に使われる価格となります。つまり、現金や預金を不動産に変えた瞬間に税金上の評価額が2割低くなるということです。これによって遺産が基礎控除を下回った場合で、その他の特例を利用する必要が無いのであれば税金の申告も不要となります。つまり、不動産を購入するというのは、それだけで有効な税金対策となるわけです。

残された人が使用する予定のある不動産であるのなら、生前に購入してしまうのが一番良い方法であることに疑いようはありませんが、税金対策のためだけに不動産を購入するのであれば、購入にかかる諸費用と、その後売却するのにかかる諸費用を考えなければ意味がありません。税金は下がったけどその他の費用がかかってしまっては対策するだけ無意味となってしまいます。不動産の購入時には不動産業者に仲介手数料を支払うことになりますし、契約書に貼る印紙税がかかり、登記を行うために登録免許税もかかります。登記を司法書士に依頼した場合はさらに司法書士に支払う報酬が必要になりますし、売買のために測量を行った場合も土地家屋調査士などに報酬が必要になることもあります。購入時に金融機関から借入をする場合は、金融機関に別途手数料を払う必要があり、抵当権の登記も必要となってくるため、さらに費用がかかることになります。不動産の購入のためにすべて合わせると1割から2割の諸経費がかかってしまいます。売却のときは購入のときよりは少なくなることが多いですが、やはり近い額の諸経費がかかってしまいます。

また、相続税には10ヶ月の申告期限があり、この申告期限を過ぎると延滞税や加算税がかかってしまいます。葬儀だけではなく、亡くなった人に関する様々な届出もあり、10ヶ月はあっという間に過ぎてしまいます。また、遺言書が無い場合や遺言書が無効であった場合、遺言書に不満があった場合など、相続人の意見がまとまらなかった場合であっても申告期限が延期されることはありません。相続人が失踪の宣告を受けた、相続人となる胎児が生まれた、遺留分請求があったなどの一定の条件の場合以外は10ヶ月以内に申告し、納税しなければなりません。納税期限も申告期限と同じ10ヶ月です。この10ヶ月の期限は相続が起こったことを知った日から起算されますが、相続が起こったことを知らなかったことが客観的に分かる資料が必要となるため、実質的には相続開始日、つまり亡くなった日が起算日となる場合がほとんどです。

相続人同士の意見がまとまらずに不動産を相続分に応じて共有持分とするという方法ももちろんありますが、共有名義としてしまった不動産は名義人一人の意思では非常に利用しにくいものとなってしまいます。もちろん名義人の持分のみを売却することは法律上は可能ですが、他人と共有で思うように利用できない不動産を購入したいと思う人は通常現れません。つまり、共有者全員の同意があり、印鑑証明書を添付して実印を用いた意思表示がないと売却することも賃貸することも単独ではできなくなってしまいます。この持分をさらに相続して共有者が増えてしまうとさらに利用も売却もしにくくなってしまい、後々の悩みの種となってしまいます。

しかし、遺産分割の協議中であれば、相続人全員の名義で不動産を売却することができますので、現金化して分割すればこういった問題は防ぐことができます。相続税の申告期限は10ヶ月ですし、売却しようと全員が同意してから実際に売れるまでの期間を考えると、市場より相当に安く売却しなければならなくなり、早く売りたいという事情があるため買う側に価格交渉を有利に進められてしまいます。こういった場合は相続に強い不動産の買取の業者などを利用するのも有効な手段となります。

さらに、その不動産が賃貸用であった場合は評価額が低くなり、自用地の評価額×(1- 借地権割合× 借家権割合)という計算で評価されます。借地権割合は住宅地の場合は6割程度、借家権割合は30%なので、賃貸用であれば約2割分評価額を減らすことができます。現金や預金と比べると、不動産にした時点で約2割、賃貸にしたらさらに2割減るため、64%程度の評価額となります。賃貸用の不動産は、オーナーチェンジと呼ばれる所有者のみが変わる売却方法があり、買う側からすると、買ったら賃貸募集をしたり、修繕をすることなくすぐに家賃が入るため、現金回収がしやすいという利点があり、また、家賃が既に確定しているために利回りを計算しやすいという利点もあります。もっとも所有者が変わったからといって入居者を強制的に退去させられるわけではないため、自分で利用したいという需要はなくなりますので、専ら投資目的の人を対象として売却することになります。賃貸借契約はそのまま引き継がれ、敷金などの返済義務も同様にそのまま引き継がれます。

このように、税金対策として不動産は非常に有効な手段の一つであり、残された遺族の負担を最小限とするために検討する価値は十分にあります。しかし、大きな手間がかかる作業の一つとして、相続人の特定とその証明のために産まれてからの戸籍をすべて抜けなく取得し、また、資産をもらすことなく計算し一覧にする必要があります。遺産分割の協議や税金の計算をする以前に必要なこととなりますし、また、どのような、どの程度の生前税金対策が必要になるのかを把握するためにも重要になります。路線価は土地が面する道路それぞれに価格がつけられており、その単価に土地の広さを掛けて割合補正の計算をすることによって計算できます。路線価は国税庁のサイトで最新のものが公開されていますので、自分で計算することもできますし、専門家に相談することもできます。建物は固定資産税評価額がそのまま使われますので、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書から見ることができます。遺族が遺産分割で揉めてしまい、十分な計算もできずに税金の申告を行うことになってしまうことは避けたいものです。このためにも有効な遺言書を遺しておくのも重要なこととなります。自筆であれば特に費用はかかりませんが、厳格に定められた形式を守ってワープロ等を使用せずにすべてを自筆で書かなければならず、形式に不備があると無効な遺言書となってしまう危険性もありますので、公証役場にて公証人のもとで作成する公正証書遺言を作成しておくのが遺産分割で揉めない最も有効な方法となります。もちろん、資産に応じて手数料はかかりますが、手数料以上の効果はありますし、死後の安心にもつながります。つまり、不動産だけではない総合的な生前対策が非常に重要になるということです。

しかし、不動産を利用した税金対策は都市部のみで有効になります。固定資産税評価額や相続税路線価が実勢価格より安く評価されるのは事実ですが、過疎地などで不動産の流通や需要が少ない地域の場合は実勢価格よりも固定資産税評価額が高くなることも多々あります。こういった地域に不動産を購入してしまうと、現金で持っていた場合よりも税金の計算上の資産が高く評価されてしまうことになりますのでご注意ください。この逆に大都市のタワーマンションなどは実勢価格よりも評価額がさらに低くなることが多く、近年このことが問題視され評価方法を是正するようになっていますが、実勢価格と評価額の解離は少なくなったものの、まだまだ無視できないくらい大きな差があります。

なお、不動産の話からわき道に逸れますが、上記以外にも生命保険を利用した非課税限度額を利用すれば500万円×法定相続人の数の遺産が非課税となりますので、これも生前対策として有効となります。また、これらの対策は税金上合法な計算方法を活用して行っているため期限内に申告して納税すれば相続税はこれで完了となります。財産を隠蔽又は事実を仮装していたときには最大40%もの重加算税が加算されてしまいますので、違法な脱税行為には十分ご注意ください。

東京のデザイナーズ賃貸物件はルームピアにご相談ください。