神戸所在の不動産を相続したとき

遺産の中に土地や建物がある場合には、まず不動産の所有者の名義変更である所有権移転登記の手続きが必要になります。不動産の所有権移転登記とは、法務局に登記されている不動産の所有者の名義を故人から相続人に変更する手続きになります。専門家に依頼する場合は、司法書士に依頼することになります。名義変更の登記手続きだけを依頼することもできますし、司法書士に財産調査や戸籍の取得などの手続き全般を依頼することも可能です。
不動産の所在地によって管轄する法務局が決まっているため、神戸所在の不動産の場合は、神戸地方法務局管轄の17あるいずれかの法務局へ登記申請を進めます。法定相続という民法で定められた割合で登記手続きを進める場合には、権利証(登記済証や登記識別情報)はなくても登記申請が可能であり、相続人であることを証明するための戸籍や住民票のみを申請資料として準備するだけで良いです。そのため、法定相続による登記手続きを行う方が多くなっていますが、場合によっては遺産分割によって一人だけを新しい所有者とする登記手続きを進めていた方が良いことがあります。

 

例えば、受け継ぐことになった不動産は親が遠方で居住していた物件であり、その後自分が住む予定もないため売却を前提としているような場合は、複数人が所有者となる手続きではなく単独所有者となるように遺産分割をした上で所有権移転登記をしておくと後々の手続きがスムーズに進みます。不動産の所有者が複数いる場合、売却時には所有者全員の印鑑証明書と実印による書類への押印が必要となります。そこで、相続の段階で所有者を一人にしておくと売却手続き時にはその一人の人だけが手続きに当たることができますので、売却判断や買主希望者への返答や手続きを素早く行うことができます。
不動産は高額な資産ですので、遺産の総額を算出する場合には評価額の算出が必要になります。税金の関係でそのまま所有した方が良いのか、あるいは現金化した上で分配した方が良いのかを検討する必要があります。土地や建物の売却には時間がかかりますが、現金化を急ぐ場合には買取業者による査定を利用するのも一つの方法です。
また、一般購入者を探す時間や手間がない場合には、地元の買取業者へ売却すると遺産を素早く現金化することができます。その際にも複数の相続人と話をするよりも、所有者を一人とする手続きを終えた上でその人が家族の代表者となって業者との窓口になる方が買取業者とも話しが早く進みやすいものです。

京都の不動産相続の相談はオーディン都市開発に

不動産相続は非常に大きな問題を抱えるもとになる事も多いものです。土地の場合には基本的には分筆するかもしくは相続人全員の共同名義という形になりますが、現代の法律では土地は道路に面した形でしか分筆出来ない為土地の形状によっては非常に使いにくい土地になったり、どの場所をとるかで相続人同士が争う危険もあります。又、共同名義の場合にはその土地を利用するためには常に共同名義人すべての承諾が必要になる事から、事実上自由に出来ない土地となってしまうことが多いのです。
また、住宅や建物の場合にはどのように利用するかで争いになってしまうことも多く、基本的に不動産のまま相続を行う事はなかなか将来の親族のためには難しい問題を抱える懸念が多々存在します。
そのため、公平に分配する方法として相続前に不動産を売却し現金化して分配するという方法が有ります。この場合には相続人一人ひとりに公平に分配する事が可能で有る上に、現金で有る為同額で有れば全く不公平感が生まれないとして比較的よく行われている方法でもあります。
しかし、不動産を売却する際には様々な問題が生じることも少なくありません。第一にその評価額がどのくらいになるのかという点です。固定資産税を算定する元になる価格は路線価とも言われていますが、この路線価は国土交通省が定めた法律上の価格であり、実際に売却する際の利便性などは考慮されていません。実際の土地には土地の形や自然環境などによりその利用価値が変動するため、実際の買取価格が大きく異なってしまうことも多いのです。建物の場合も同様にその向きや外観などにより価格が左右されてしまうことから、その価格は大きく変動してしまいます。殆どの場合には路線価よりも実勢売価の方が低くなってしまうことが多いため、不動産を売却することで財産が目減りしてしまう事が多く、資産価値を下げないためにそのままにする場合も少なくありません。

京都を中心に活動するオーディン都市開発では、この様な複雑な事情のある土地を高く買い取ってくれる業者として京都をはじめ近隣の地域でも非常に良く知られており、7周辺環境を十分に確認し吟味したうえで高い査定額を引き出してくれると評判です。また固定資産税の問題や財産である不動産を効果的に活かす方法についても非常に良く知っており、効率的な不動産価値の引き出し方に関する知識も深いため、この様な複雑な事情の有る場合についても親身になって相談に乗ってくれる会社です。

大阪で不動産を相続する場合

相続税は相続や遺言によって取得した財産の価値の合計額が、基礎控除額を超える場合に超える部分に対して、課税される税金です。合計額というのは、債務などの金額を控除して相続開始前3年以内の贈与財産の価額を、加算したものです。この税金は申告および納税が必要となり、その期限は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から、10か月以内になっています。基礎控除額は定額控除額と比例控除額を、足した金額になっています。納税には延納や物納も可能になっています。資産を継いだ時には資産ばかりではなく、債務も継承することになります。不動産経営を行っている場合ですと、財産の評価額を軽減することができて節税対策には向いています。宅地の評価額は毎年発表されている路線価と、固定資産税の倍率により決まってきます。
賃貸住宅を建てた土地は、貸家付地となりますので更地などに比べると約2割ほど少なくなります。建物は賃家として評価されますので、一般の住宅より約3割少なくなります。生前贈与を活用すると、さらにメリットがあります。生前贈与というのは、相続時精算課税制度と呼ばれていて、次世代に資産を早めに円滑に移すことを目的にしています。65歳以上の親から20歳以上の子供へ相続する場合、通常の贈与の場合の基礎控除に変えて多くの金額の非課税枠を設けていてそれ以上の額になれば、一律20%で課税しています。贈与した時の評価額が低いことと、収益を分配することで親と子の間での所得税の差額分が節税になってきます。そして親が所有していた場合、収益は預貯金として資産となるものも生前贈与により子供の収益となりますので、親の預貯金としての資産も増えなくなります。ただし生前贈与でも不動産の名義変更には、登録免許税などの諸費用がかかってきます。さらに借入金が残っている不動産を贈与した場合贈与する親は、借入金相当分での譲渡となりますので所得税の課税があるかもしれません。借入金のない不動産を生前贈与するほうが、メリットは大きくなってきます。親の不動産を子供が買取るという方法もありますがこの方法を行うと、取得税がかかってきます。大阪でもいろいろな方法で不動産にかかってくる税金の節税対策が行われています。
これらの節税効果がある方法を使って、不動産経営を行っている大阪の人たちもたくさんいます。税金のことをよく勉強して経営に役立てているオーナーも大阪にはたくさんいます。

不動産買取業者に売却して現金化ができる

不動産買取業者を使うと短い期間で売れます。仲介と比べてすぐに売ることが可能とになります。買取では遅くとも数週間で売却して現金化になります。仲介だと、3ヵ月掛ってしまうので、早いほうだといえます。知り合いやご近所に内緒で売れます。不動産を売ることにする経過は人それぞれです。他人に知られたくないという方もいます。
不動産会社と直接に取引なので、広告をせずに売れます。他人に知られることは全くないです。資金計画をコントロールしやすいということもあります。次の計画があるのに、売ることができずに右往左往していることもあるでしょう。売るところが決まれば、即売れるので、次の計画も実行に移しやすくなります。
瑕疵担保責任が免除になることもあるのです。売った後は物件に何か些細なことがあっても一切責任負わなくて良いことになっています。仲介だったら、1年以内に何か発見されてしまったら、売主に瑕疵担保責任が発生してしまうのです。お金をかけて売ったのに、大きな欠陥を発見したら、修復しなくてはならず、お金がたくさんかかってしまいます。
仲介手数料を払わなくても良いことも魅力の一つです。直接業者に売るため、仲介手数料は発生しないとされています。仲介だと不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は値引き交渉できるけれども、そんなにうまくはいきません。
買取保証という方法が一般的です。期間を設定して売りに出したけれども売れないとき、約束した価格で取引する方法となります。不動産会社が主に担当してくれるのです。
売るのを焦っている方には即時買取が便利です。売却活動を行わずに業者に売ってしまう方法です。こちらの方法は、すぐに売ってしまってお金がほしい時に活用します。価格が安くなってしまうため、注意が必要な方法です。
どんな諸経費がかかるか気になりますが、手続きをいろいろするので意外とかかります。売買契約書には、印紙をはらなければならないので印紙代がかかります。融資を受けたときには何もしなくてよいのではなく、抵当権抹消登記が必要なのでそれにお金がかかります。売却利益が出た際にも譲渡所得税がかかるので注意が必要です。
購入した時の金額より売った金額の方が低いときは、不動産を売却した年度の収入と損益通算して税金が安くなるお得な制度もあるので活用しない手はないでしょう。
実際にはどのような流れで行うかですが、一定のやり方があります。Webサイトから査定の依頼をまず行うのです。買取価格をいろいろ出してもらったら、その中から買取業者を決めていきます。決まったら、売却スケジュールなどの打合せをして綿密に相談していくのです。取り決めや約束事を話し合ったら、売買契約を締結していきます。最後に残金決済や物件引渡しを経て現金化が可能になるのです。

活用できない不動産の買取りについて

活用できない不動産を持っている場合も多くあると思います。特に親から相続で受け取ったものにそのようなものがある場合も多くあるでしょう。また、自分で家を持っていると活用できない不動産の中に実家のものも含まれることも出てきてしまいます。このような、不動産を買取してもらうのはなかなか難しいともいえるでしょ。
ただし、これはあくまでも相続した時であれば、いいのですが相続前の場合はそのままにしておいたほうがいい可能性が高いでしょう。その理由としては、土地の方が現金より何割か引かれて計算されることが上げられます。そして、その活用できていないものに対して賃貸住宅を建てることによってその土地の評価額も下げることもできますし、建物部分も6割減まで安い価値で評価をすることが可能になります。また、建物部分を作るにあたってローンを組むことにもなるかと思います。そのローンも相続することによって相続する評価額の全体を下げることができるともいえます。
相続税というのは、その時の評価の額で決まりますので、この評価額を下げるということは、相続税の金額を下げることにつながります。現在の日本の税制で相続税を下げるのはこの手法が一番効果的にできます。
つまり、活用できない不動産をそのままにしておくのではなく一定の状態にしてから相続後に買取をしてもらうのが一番いい形となります。また、建物部分がかなり古いものの場合は建物を取り壊してしまったほうがいい場合もあるでしょう。そして、そこに賃貸住宅など収益になるものに変えるのも一つの手ともいえます。

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ただし、賃貸住宅を作ったらそこからは、それなりの手間が発生します。ある程度人に入居してもらわないと建物を建てただけマイナスになってしまいます。出来る限り空き室にならないように営業活動も行わなければなりません。この時に相続する側だけに負担になってしまうと、年齢も高い可能性があるのでなかなか難しいといえるでしょう。こういうときは相続を受ける側もその不動産運営を手伝って上げることが重要になります。
また、活用できていないものであれば、それをすぐに売って活用できるマンションなどに買い替えるのも一つの手になります。活用できないものをそのままにしておけば固定資産税などがかかってくるだけマイナスになります。分譲マンションも相続税対策としては有効な対策になりますので、子供に分譲マンションなどを買って上げることによって相続税の対策としても十分になります。

不動産売却に係る譲渡税の計算で相続税が役に立つ!

相続した不動産を売却の際に売却益が生じた場合は、譲渡税の申告と納税が必要となりますが、その計算方法は売却価格から不動産の取得費、譲渡費用、該当する特別控除額を差し引いて譲渡所得を求め、それに不動産の所有期間に応じた税率を乗じて求めます。ここで注意する点として、取得費は被相続人が取得した際(被相続人が相続により取得した場合は、その時の被相続人が取得した際)の費用を指し、所有期間についても同様に被相続人が取得した日から売却した年の1月1日までの期間で判断します。また、取得時期が古く、取得費が不明である場合は売却価格の5%相当額を取得費とする事ができます。なお、居住用財産の譲渡に係る3,000万円の特別控除などの適用を受ける場合は、被相続人とともにその不動産に居住している必要があります。

相続した不動産を売却した場合、その不動産を取得した際に相続税が課税されており、かつ、相続の開始があった日の翌日(被相続人の死亡を知った日の翌日)から相続税の申告期限の翌日以後の3年間において売却した場合、つまり相続の開始があった日の翌日から3年10ヶ月を経過する日までに売却した場合は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を適用し、譲渡税を計算する際の取得費に相続税の一部を加算する事ができます。加算される金額は、課税された税額のうち売却した不動産に係る税額であり、課税された相続税額に売却した不動産の課税価格を全体の課税価格で除した割合を乗じる事で算出できます。ただし、加算できる金額は、この特例を適用せずに計算した譲渡所得の金額が限度とされますので注意して下さい。

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譲渡所得に適用される税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得であれば所得税30%、住民税9%であり、所有期間が5年超の長期譲渡所得であれば所得税15%、住民税5%となります。しかし、所有期間が10年を超えて、かつ居住しなくなってから3年目の12月31日までに、親子など特別な関係にある者以外に対して売却した場合は、居住用財産の譲渡に係る軽減税率の特例を適用する事ができます。この場合の税率は、6,000万円以下の譲渡所得に対してのみ所得税10%、住民税4%が適用され、6,000万円を超えるの部分の金額については、通常の長期譲渡所得と同じく所得税と住民税を合わせた20%が適用されます。なお、所得税においては、算出した税額に2.1%の復興特別所得税が加算されます。

相続税のため、不動産を売却すべき?

財産の多少を問わず、必ず避けては通れない「相続」。そのさいに発生する「税金」も多くの人にとって他人事ではありません。「ウチはそんな資産家じゃないから関係ない」とお考えの方も多いでしょうが、2015年からは基礎控除分が縮小され、課税対象となる人が確実に増えてしまいました。事前に対策を講じておくことで、大きく節税ができるケースもあります。さまざまなメリット・デメリットがありますので、個々の事情に応じてそれらを組みあわせていくと良いでしょう。対策の一つとして、「事前に手持ちの不動産を売却しておく」というものがあります。

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売却した場合のメリットとしては、「現金化しておくことで相続人の間で分配しやすくなる」ことが大きいでしょう。不動産の形で相続してしまい共有ということになると、その運用や売却を巡って兄弟間のトラブルになりやすいものです。また、手持ちの不動産が各地に点在していて管理費がかさむ、家屋が老朽化している、といった場合も相続を機に売ってしまい、資産を整理するという方が多く見られます。
デメリットとしては、現金や預貯金で手元に持っていると、その額面通りに資産が評価され、相続税がかかってきます。ところが資産が不動産である場合は路線価などを基準に評価されますので、現金よりずっと低く評価される場合が多く、当然課税額も低くなります。つまり売却してしまうと税額が増えてしまう可能性があるのです。ちなみに近年流行している超高層のタワーマンションですが、階数が多く土地の持ち分の多いこういった不動産を富裕層が購入し複数所有するのは、上記の理由で節税になるためです。また売却時には不動産業者への仲介手数料のほか各種税金がかかりますし、購入値より売却値が高い場合「譲渡益」が発生しますので、サラリーマンであっても確定申告が必要になります。
これらのメリット・デメリット以外にも、相続する方の人数や個々の経済状況、所有して賃貸に出している不動産の収益、住居として今後も使い続けるかどうか、などさまざまな要素が存在するため、一概に「売る(売らない)ほうが得」とは言い切れません。税金は種類が多く、経済活動をするたびにかかるものです。そのためむやみに動かず、まずはご家庭の状況や資産などの情報を整理したうえで当該問題に精通した弁護士、司法書士、税理士などの専門家に相談されると無駄な出費を抑えて賢くこの問題に対処することができるでしょう。

相続した不動産を相続登記しないで放置した場合のデメリット

土地、建物などの不動産には、その不動産がどこにあり、どういう不動産であり、所有者や抵当権者が誰であるかなどの情報が法務局の登記所というところに登録されています。これは不動産が高額な商品であるため、紛争を事前に防止するための制度で、表題登記と呼ばれる地目や構造、地積などといった基本情報については登記が義務付けられています。それに対し所有権や抵当権といった権利に関する内容についての登記は義務とはなっておらず、登記をしないで放置しておいても法律上の問題はありません。
特に売買の場合は他人から金銭を支払った対価として購入するため、購入した証を公のものとするために登記されずに放置されることはあまりありませんし、さらにはローンなどで借入をして購入した場合は返済が滞った際に差し押さえる目的で抵当権の登記が必要になり、その前提として所有権の登記が放置されることは基本的にありえません。しかし、相続の場合は前の持ち主が亡くなっているため急いで登記する必要が無いと考えられがちで、また、登記されていないだけで、遺言書や遺産分割協議書、法定相続の場合は戸籍謄本などで実際の持ち主が明確になるため、相続登記しないままでも問題がなさそうに見えてしまいます。
もちろん、相続人同士の関係が良好であって、新たな所有者に変化が無ければ問題あまりないのですが、登記されていない新しい所有者が亡くなった場合にはさらに新しい所有者に所有権が移るわけですが、前の所有権移転が相続登記しないで放置されているため、登記所からみると所有者が前の前の所有者になってしまっているため、登記ができなくなってしまいます。これも登記しないで放置しても法律上の問題はありませんが、他の共有持分を持つ所有者も無くなって相続された場合になると所有者を調べないと分からなくなり、さらには簡単には調べられなくなってしまいます。
不動産は不動産というものの性質上、土地のみで境界が明確な場合でもない限り簡単に分割して分けるということができず、物件全体を所有権の割合に応じて持分の権利を分けることとなります。他の所有者の同意、それもただの口頭での同意ではなく、印鑑証明書と実印による同意がなければ売却することも賃貸することもできません。このため、放置されたまま所有者が増えてしまうと、固定資産税(と都市計画地域については都市計画税)がかかり続けるものの、使うことも出来ない状態で置いておかなければならなくなってしまいます。これが相続登記しない場合の最大のデメリットです。もしも相続後に速やかに所有権移転登記を行っていれば起こらなかった問題が起こる可能性が高いので、法律による義務はありませんが早めに登記を済ませることを強くお勧めします。蛇足ですが相続による登記の際の登録免許税は売買や贈与の場合にくらべてかなり低くなっているため、売買の場合ほど費用はかかりません。

相続する前に必要のない不動産を売却するメリット

両親や祖父母が亡くなり、遺産を残された親族が受け継ぐ。誰でも一生に何度か出くわす光景ですが、相続する財産の額が同じでもその財産の形態が違うだけでメリットを受けられたり、あるいはデメリットを抱え込んだりと大きな差が生まれます。財産の形として現金や預貯金、有価証券、宝石貴金属類、骨董品や美術品、土地建物、などなど多数ありますが、相続にさいしてとくに大きいのは「不動産の形であるかどうか」というポイントです。
数あるトラブルのなかでも一番多いのが、不動産を共有することで発生するものです。例えば家屋敷を相続した場合、遠方の住む兄弟は持ち分はあるものの一切利用できず、その家に住む人間だけが土地建物の恩恵を受けられる不平等が起こります。あるいは自分は不動産を売りたいのに、共有している兄弟が首を縦に振らないため売却が進まない、といった事態も起こりえます。こういったトラブルは遺産のほとんどが不動産で現金が少ないケースで、相続人が平等に分配しづらいため仕方なく不動産を共有という形になってしまうのです。これを防ぐには、事前に売却して現金やその他の分配しやすい形に換えておくことが必要になります。
祖父母や両親など、自分が財産を受け継ぐ相手には(亡くなった後のことのため言いづらいことかもしれませんが)、あらかじめ財産の整理をしておくことを勧めておけば争議が起こりにくいでしょう。相続問題が泥沼化して裁判にでもなれば経費がかさみ、関係者全員が損をすることになります。都心など一部を除く地域に所有している不動産ならこれからの少子化時代に価値が下がってしまう可能性も高く、また現在使っていない、家族に必要のない土地建物も管理費や固定資産税が出ていくばかりです。相続を機会としてこれらを売却し、資産の「一本化」をする方も近年増えてきています。現代は昔ながらの株式や貴金属だけでなく、FXや各種投資などさまざまな資産運用の方法があります。動かしにくく、値上がりが見込みにくい立地にある不動産であれば現金の状態に換えて手元に置いておくほうが有利といえます。今のところ必要のない、眠っている資産を動かして運用するという選択肢を両親に示してみてはいかがでしょうか。ただし、不動産の売却には各種税金や仲介手数料もかかります。将来自分たちが必要とするかもしれない、値上がりの可能性がある、こういったものは売ってしまうと再度買い戻すのに大変なロスが生まれます。そのため売却の前に慎重にこれらの要素を検討することをお勧めします。

不動産を相続したら放置せず建て替えて固定資産税を減免

不動産を譲渡され名義を変更すると固定資産税の請求は相続人宛てに届くようになり、ほとんどの自治体は4期ごとに納付通知書を送付していますが、一括で支払ったりクレジットカードで支払うこともできます。
名義変更には期限が無いため故人の名義のまま変更を忘れていたというケースがよくありますが、名義変更を放置していた最中でも固定資産税の支払い義務は発生するので、延滞金の発生を防ぐためにも手続きは早めに済ませたほうが得策です。
名義変更の手続きは個人でもできますが登記事項証明書や戸籍謄本及び住民票、遺産分割協議書や評価証明書などの必要書類の提出と登録免許税などの諸経費がかかるため所要時間を考えると専門家に依頼したほうが手間がかかりません。
個人で名義変更をした場合、平均で半年はかかる法務局への申請手続きを司法書士に依頼したなら1ヶ月ほどで完了させます。
遠方の地にある不動産を相続したものの空き家のまま放置する遺族が近隣に衛生面や防犯面で迷惑をかけることを防ぐため、政府による空家対策特別措置法が平成27年5月から施行されました。
空家対策特別措置法により放置したままの空き家が倒壊などで近隣に多大な危険を与える恐れがある特定空き家だと判断されると、固定資産税額が最大で従来の6倍に増額されます。
不動産を売却したくはないが6倍もの税金を支払いたくない場合、不燃化建造物へ建て替えるか解体して更地にすると、建設工事費用や解体費用の助成金、固定資産税の減免を受けられお得です。

特に重要な不動産でない場合は資産価値が下がる前に売却したり修繕して借家として貸し出すことで、相続税の取得費加算の特例で不動産譲渡所得税が減額されたり、借家にすることで借地権が発生し次に借家を相続する人への税金が3割軽減されたりします。
現金や株式に比べ土地や建物は贈与税などが低いため、不動産が相続税対策に有効な由縁です。
近年では借家の他に民泊などを経営する手法もあり空き家のまま放置して高額な固定資産税を支払い続けるよりも、修繕したり建て替えたりして賃貸に出したほうが家賃収入を得られると人気が高まっています。
借家経営や民泊経営を代行する業者も増え、家賃から何割かの代行手数料を差し引かれるだけで遠方の土地や建物を管理してもらえて便利です。
不動産を相続することで負債を被る場合は、家庭裁判所に放棄を申し立てたり自治体に不動産を寄付をすれば処分できます。