相続した不動産の売却時には取得費加算の特例がオススメ!

不動産を売却した場合、売却価格から不動産の取得費と譲渡に直接要した費用を差し引いて譲渡所得(売却益)を求めます。この際に特別控除の特例に該当する場合は、譲渡所得から該当する特別控除額を差し引く事ができ、その中でも最も有名な特例は居住用の不動産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除です。算出した譲渡所得は、不動産の所有期間に応じて長期譲渡所得、短期譲渡所得に分類し、それぞれの区分に応じた税率を乗じて所得税と住民税を計算します。適用する税率は、長期譲渡所得であれば所得税15%、住民税5%、短期譲渡所得であれば所得税30%、住民税9%となり、長期譲渡所得の軽減税率の特例を適用する場合は6,000万円以下の譲渡所得に対して所得税10%、住民税4%を適用する事ができます。また、算出した所得税には2.1%の復興特別所得税が加算される点に注意して下さい

この譲渡所得の計算においては、前述の特別控除の特例以外にも特例を適用する事ができます。取得費加算の特例もそうした特例の一つで、売却した不動産が相続または遺贈により取得した物であり、かつ取得時に相続税を負担している時は、税額の一部を取得費に加算することができる制度を言います。この特例で加算できる金額は、負担した税額のうち不動産に係る税額のみが対象となる為、例えば、5,000万円の住宅と3,000万円の現金を遺贈により取得した時の税額が1,000万円の場合では、5,000万円÷8,000万円×1,000万円=625万円が取得費に加算できる金額となります。なお、この特例を適用する為には、取得した遺産を相続の開始があった日(被相続人の死亡を知った日)の翌日から起算して、3年10ヶ月を経過する日までに売却しなければいけません。さらに取得費が不明である場合は、通達により売却価格の5%相当額を取得費とする事ができ、実際の取得費が5%以下の場合も同様です。

取得費加算の特例を受ける為には、確定申告において必要な書類を提出する必要があります。申告時に必要な書類には、確定申告書、譲渡所得の内訳書、株式に係る譲渡所得等の計算明細書、取得費に加算される相続税の計算明細書、相続税の申告書の写しなどが挙げられます。また、譲渡所得の計算において、特別控除の特例を受ける場合は、該当する特例において必要となる書類も合わせて提出する必要があります。

小規模宅地特例を利用した不動産の相続

親族の誰かが亡くなって相続が発生し、資産を引き継ぐ時、基本的には相続税が発生します。それは、亡くなった人が所有していた住居等の不動産についても適用されます。住居の所有者が亡くなってしまった場合、住んでいた家族がその場所に住み続けるためには、税金を納めなければいけません。その資金をどこから捻出すればいいのか困った時に役立つのが、小規模宅地特例と呼ばれるものです。この特例は、亡くなった人と一緒に生活していた家族の宅地に関して、いくつかの条件さえ満たしていれば、その宅地本来の評価額を80%減額して課税を行うという仕組みです。例えばですが、5000万円の評価額とされた宅地であっても、特例の条件に当てはまれば1000万円の評価額で税金の計算がなされます。かなりの節税をすることが可能になるので、対象になりそうな場合は積極的に利用したい制度と言えそうです。小規模宅地特例が定められた背景については、遺族が多額の相続税を苦にして、遺産として相続した住居を手放すような事態になることを防ぐためです。また、たくさんの不動産を所有している人にとっては、資産の総額が大きいほど大きな節税効果をもたらすため、非常にメリットがあります。特例が適用されるための条件ですが、まずはその不動産が被相続人の住居であったかどうかという点が挙げられます。居住目的でない事業用でも問題はありませんが、別荘等の場合だと対象外となります。

次に、不動産の所有者が亡くなった後、それを引き継いだ新しい不動産取得者の利用状況を確認します。税金の申告期限までに、基本的にはその取得者が宅地に住み続けていることが必要です。一部例外もあり、亡くなった人の配偶者は利用条件の有無は関係ありません。そして、評価額が減額される対象となる範囲については、上限が設定されています。住居として使用されているものは330平方メートルまで、事業用だと400平方メートル以内です。特例が適用される宅地の面積がこの上限を超えている場合は、評価額の高い場所から適用させていくことができます。条件に当てはまってさえいれば、賃貸に利用していたり駐車場として使っている場所であっても評価額の減額が可能です。面積や減額率については、より上限が厳しく設定されている部分には注意しておきましょう。また、小規模宅地特例によって相続税自体が発生しなくなったとしても、書面上での申告手続きは必要です。

不動産を相続しても相続税を軽減できます。

不動産を相続するとき、相続税が心配な人も多いでしょう。不動産は評価額が高いことが多いですから、確かに相続税がかかる可能性が高いものです。一方で、その不動産がなければ生活が成り立たないことも多いものでもあります。このような場合に、亡くなった人の居住用や事業用の宅地等に高額な相続税を課してしまうと、相続人が居住したり事業を引き継ぐことができなくなってしまうことになります。このような事態を避けるために、一定の要件を満たした宅地については、通常の評価額から一定割合で評価額を下げることができます。評価額が下がることで相続税の負担が軽減されます。この制度を「小規模宅地等の評価減の特例」といいます。

この特例を受けるにはいくつかの要件が必要となります。1つ目は故人または故人と生計を一にする親族の事業用または宅地であることです。2つ目は建物の敷地であることです。青空駐車場などにしてしまうとこの制度は使えません。3つ目は申告期限までに遺産分割が終了していることです(申告期限から3年以内に分割ができれば適用できます)。さらに居住用では、故人と同居していた親族が相続する場合には申告期限まで「所有すること」と「居住すること」の2つの要件を満たす必要があります。配偶者の場合には2つとも不要です。配偶者も同居親族もいない場合、国内にマイホームがない人であればこの特例を適用できます(「所有していること」が要件となります)。事業用の土地については、申告期限まで「所有していること」「事業を続けていること」が必要となります。

減額される金額は、居住用の宅地で330㎡を上限としてその80%、事業用の宅地で400㎡を上限としてその80%となります(貸付けている事業用宅地は上限200㎡で50%です)。具体的な計算は、宅地の評価額に、総地積に占める限度面積の割合を掛け、さらに減額割合(80%または50%)を掛けます。例えば、総地積400㎡で評価額6000万円の居住用宅地では、6000万円×(330㎡/400㎡)×80%=3.960万円であり、この金額が減額されます。つまり、6000万円の評価額だったところ、6000万円-3960万円=2040万円まで税の負担が軽減されます。この特例を受けるには、特例適用後の相続税額が0円となった場合でも、相続税の申告書を提出しなければなりません。

不動産の建物に対する相続税対策

不動産を所有している人が亡くなったら、その不動産と現金を親族の誰かがそのあとを引き継ぐことになります。この時に問題になるのが不動産や現金に対する税金です。不動産や現金に対する税金とは相続税のことですが、すべての税金の中で一番高いのが特徴です。そのため何とかして税金がかからないように対策をする必要があります。
対策の一つは、現金を建物にかえることです。なぜこのようなことをするかといえば、建物を相続する場合はその建物を建築した当時の建築費用で相続税が決まるわけではないからです。固定資産税で評価されるため、現金の場合よりも税金を少なく支払うことが可能になります。ちなみに、固定資産税評価額の場合は、公示価格のおよそ5割から6割程度です。これにより現金を所持しているときよりも4割から5割ほど安くすることが可能になります。
これ以上に安くする方法もあります。それは建物を建築しそれを賃貸に出すことです。賃貸に出すことで安くなる理由は、賃貸物件は借り主にも一定の権利があると考えられるからです。通常の建物を建築した時に固定資産税評価額をもとに税金が決められますが、それよりもさらに3割ほど税金がかからなくなります。この場合に注意したいのは、賃貸に出すときにもお金がかかることです。賃貸に出す時に不動産業者に仲介をしてもらいますが、安くなった税金よりも不動産業者にお願いをした額や管理費用の方が高くなってしまう場合もあるので、それではわざわざ賃貸にした意味がありません。そこで、この時にかかる費用と安くなる税金を賃貸に出す前の段階で比較をするべきです。
子供の住宅を建築する場合に節税を考えるならば、親の現金で支払うとよいです。またそれと同時にその不動産の名義も親の名前にするとよいでしょう。これは二世帯住宅を建築する場合にも妥当する考え方です。二世帯住宅は、子供の名義に親の現金で建築することがあります。こうした方が、親が死亡したときにわざわざ名義を変更しなくて済むからです。ですが相続を考えるならば、多少名義変更が面倒でも最初から親名義にする必要があるでしょう。
土地の場合については、現金で所有するよりも相続税がかかりにくくなります。ですが、更地の場合は上物を建築するよりも固定資産税が6倍に膨れ上がってしまいます。いくら現金を不動産に替えたからといって固定資産税の負担が毎年大きくなってしまえば節税の意味がありません。そのため、土地を購入するのであれば、同時に建物を建築する必要があるでしょう。

土地建物など不動産は相続した方が有利か考えておく

家族が遠くに暮らしている場合、不動産を生前に処分するほうが良いのか、又は相続したほうが良いのか迷うものです。承継する予定の方々が帰郷する見込みがなければ生前処分が最善でしょうが、先々のことで判断ができなければ不動産の価値や費用に関して予め考えておくと良いでしょう。
不動産の価値を判断するときに用いられる基準としていくつかの価格があります。毎年7月に発表される路線価、3月に発表される公示価格、実勢価格などがあります。仲介者を介さずに売買するならば契約で自由に定められますが、不動産会社などの仲介を依頼すれば手数料を含めた費用が掛かるため、土地建物の現在価値を知るには、どの評価を用いれば良いとは断言はできません。ただ単に基準が知りたいならば、路線価を用いることが多いといえます。路線価は、土地が接している道路(路線)の価格に地積を掛けると概算額が分かります。路線価図は国税庁のホームページで閲覧できるので参考にすると良いでしょう。

こうした不動産自体の価値のほか税金の計算方法を知ることも大切です。生前に処分するならば所得税や贈与税の負担について、亡くなった後であれば相続税について理解しておきましょう。不動産を売却して得た利益は所得税における譲渡所得として原則課税対象になります。分離課税といって給与等とは別に計算されます。譲渡価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた額に15%を乗じて算出します。贈与した場合は原則年110万円以上であれば、価格に応じて10%から累進的に上昇する税率を乗じて算出します。ただし特例があり、夫婦間で住宅資金を贈与する場合や住宅自体を贈与する場合であれば2000万円までの配偶者控除が受けられます。さらに60歳以上の父母や祖父母が、20歳以上の子や孫に贈与する場合には相続時精算課税を申請し、贈与税の特別控除額2500万円が利用できます。これらは生前に処分した場合の税金ですが、亡くなった後に負担する相続税については、基礎控除額の理解があると比較対象に便利です。基礎控除額とは承継資産価格から先ず控除されますから、この価格以上でなければ税負担をしなくてよい基準になります。基礎控除額は亡くなった時期によって異なります。平成27年1月1日以後であれば、(3000万円+300万円×法定相続人の数)で、前であれば(5000万円+1000万円×法定相続人の数)になります。このような費用全体を俯瞰しながら不動産の処分方法を決める必要があります。

相続税の生前対策として借地を整理する

不動産を所有している場合、いずれはやってくる問題に相続があります。誰が不動産を承継するのかは勿論のこと相続税対策も考えておく必要があります。原則として相続税の基礎控除額以上にならなければ負担義務はないので、先ずは基礎控除額がいくらなのか理解しておきましょう。基礎控除額は平成27年1月1日から改定されており、その日以後に相続が始まった場合とそれより前に相続が始まった場合で異なります。平成27年1月1日より前は(5千万円+1千万円×法定相続人の数)まで非課税です。以後は(3千万円+300万円×法定相続人)となり非課税枠が縮小されました。例えば、法定相続人が2人で不動産価格が3700万円の場合以前は非課税だったのが、現在は100万円について相続税の負担があります。この点は、相続開始時期について注意が必要です。

相続税の生前対策が必要な事例として借地があります。借地は更地を基準に評価され、単純に言えば、建物など借地権の対象となっている割合を乗じて評価します。ただし借地権の態様によって修正される場合があります。更地面積を100とし借地権負担が50であれば、更地評価額の50/100といった具合です。相続税における不動産価格は、路線価又は評価倍率で見ます。路線価や評価倍率は毎年7月に発表され、道路に面する標準的な宅地1㎡の価格が路線価であり、路線価を定めない地域について評価倍率を用いて評価します。

借地を相続する場合の問題として底地があります。底地とは、土地を貸して第三者に利用させ地代を得ている土地のことです。こういった土地を相続した場合、第三者の家等の負担があるために流通性が乏しく資産価値が低く見積もられがちですが、相続税の負担はしなければなりません。地代が高額であれば底地のまま継続所有する考え方もできますが、通常は高額でないことがほとんどです。したがって相続が開始する前の生前対策が必要です。考えられる方法として、借主に土地を売却するか、又は家を買い取るかして家と土地を同一所有者にする整理方法、不動産会社に売却し現金化する整理方法などがあります。物納の方法もありますが、一定条件があり一般的とは言えません。できれば同一所有者になる方が資産価値が上がるため好都合ですが、土地を売却するには価格面で高望みはできませんし、家を買い取るなら不要な維持費又は取り壊し費用が掛かります。不動産会社に買い取ってもらうには買い取り価格を比較する必要があります。いずれの方法も一長一短があるので、十分な生前対策の時間が必要です。

贈与税の配偶者控除で相続税の生前対策ができます。

相続税の生前対策の一つに、生前に相続人に財産を分け与えることで、課税対象となる相続財産を減らしておくという手段があります。もっとも、相続人が相続開始前の3年以内に故人から贈与を受けた場合には、その財産は相続財産に加算されるのが原則です。この場合でも贈与税を支払っていればそれが控除されますが(二重に課税されるわけではありません)、税率が高くなってしまうことになります。しかし、贈与税の配偶者控除を使えばこのような事態を回避することができ、お得に相続税の生前対策が可能になります。

この贈与税の配偶者控除の特例を使用すると、2000万円まで税がかかりません。そして、この配偶者控除は年110万円の基礎控除額とは別枠です。つまり合わせて適用することが可能で、2110万円の控除が可能となるのです。そして、相続税の計算時に加算されることもありません。万一同じ年に財産を贈る側の人が死亡しても、相続ではなく、この配偶者控除の特例を適用することができます。このように、配偶者控除は相続税の生前対策としてはとてもお得な制度なのです。

この配偶者控除を受けるには、いくつかの要件があります。まず、相続税の配偶者の税額軽減には婚姻期間の制約がないのに対し、この特例を使って生前対策をするためには婚姻期間は20年以上なければなりません。そして、対象となる財産は、居住用不動産または居住用財産を取得するための金銭であることが必要です。そして、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住を開始し、その後も引き続ける見込みでなければなりません。イメージとしては、稼ぎ手であった夫が亡くなったあとに妻に住居を確保するための制度、だと考えると分かりやすいでしょう。また、過去に同じ配偶者からこの特例を受けていると2回目は認められません。同じ配偶者からの贈与については1回だけです。なお、2000万円のうち控除しきれなかった額があったとしても、翌年に繰り越すことはできません。同じ年だけです。相続税に加算されないのも、2000万円以下の部分だけです。それ以上の部分は適用されません。しかし、それでもかなりまとまった額を節税できることになります

この特例を利用することで税額が0円となる場合でも、申告書の提出は必要です。財産を受け取った年の翌年2月1日から3月15日までに、受け取った人の住所地の税務署長に提出します。

相続税の生前対策として賃貸物件を建築する方法があります

預金や土地の相続税の生前対策として賃貸物件を建築しておく方法があります。建物は土地や株式に比べて換金性が低く金利の変動があるため税の計算上は貸宅地と貸家建付地という評価になり、現金や更地の土地を相続するより相続税が安くなるからです。2015年以降は特別枠のある贈与税の方が相続税より安くなりました。実子がいても法律上1人までは養子にできるので、生前対策で孫を1人養子にしておけば更に相続税が減額され、生前に贈与しておくことで親族の負担も減ります。土地は更地や空き地にしておくと固定資産税がかかりますが建物さえ建てれば固定資産税が軽減されること、住宅ローンを利用して建てれば確定申告で節税になること、築年数が経過するほど相続税が低くなることなど、賃貸物件を建築するのは生前対策として大変有効な手段です。

自身の住居ではなく賃貸住宅扱いにすると賃貸住宅に住み賃貸料を支払っている借家人の権利分が借家権割合として30パーセント引かれるため、住居よりも相続税が安くなります。賃貸物件の入居率が高いほど借家人の権利も高いため、建物と土地の両方から借家権割合分が減額されて相続税も減額される仕組みです。店舗向け建築物より賃貸向け住宅が生前対策として優れているのは、店舗向け建築物は入れ替わりが激しく、空室が続き入居率が低くなると借家人の権利も低くなり建物と土地の相続税が増額します。その点において賃貸住宅の一時的な空室は賃貸状態としてみなされるので、不動産投資経験の無い人ほど効果のある生前対策です。

住宅ローン等を利用して賃貸物件を建築すれば住宅借入金等特別控除が受けられるうえ、家賃収入による定期的な不労所得も得られます。住宅ローンなどの借入金は相続税の評価ではマイナスの財産となるため債務控除として相続税から差し引かれ、更に税金が減額されるのでお得です。生前対策として建築するので通常の不動産経営のように入居率や築年数の経過を気にする必要は無く、むしろ経費がかさむほうが相続税は安くなります。どうしても収益をあげたいなら経営を代行業者に外注する手もあり賃貸経営は難しいものではありません。土地の相続税、建物の相続税、賃貸物件としての贈与税が全て減額されます。節税しながら収入を得、ローン完済後は親族への相続税が30パーセントも減額される資産になる賃貸物件は魅力的な生前対策です。

意外と難しくない?相続税の計算方法!

相続税の計算方法は、課税の対象となる財産を確定し、その課税価格を算出するところから始めます。課税の対象となる財産は、現預金、土地や建物などの不動産、借地権など不動産の上に存する権利、貸付金や事業用の売掛金、貴金属や特許権など、経済的価値があり、金額を見積もる事ができるものとなります。被相続人の所有物以外にも、死亡退職金や生命保険金など相続や遺贈を基因として受け取る財産や、被相続人の死亡日から遡って3年以内に贈与した財産、あるいは相続時精算課税によって贈与された財産なども課税の対象となり、それらの合計額から葬儀に要した費用や債務の金額を差し引いた残額が、相続税の課税価格となります。

次に、算出した課税価格から基礎控除額(法定相続人の数に600万円を乗じた金額に3,000万円を加算した金額)を差し引いて課税総額を計算します。この時、相続権を放棄した人が居ても、放棄をしなかったとみなして法定相続人に含み、また被相続人に実子が居る場合の養子は1人まで、実子が居ない場合は2人までを含む点(死亡退職金や生命保険金の非課税限度額の計算方法における法定相続人も同様です)に注意して下さい。基礎控除額を差し引いて課税総額が0円または赤字となる場合は相続税は課税されませんが、課税総額がある場合はその金額を民法に規定する法定相続分で分割し、それぞれの法定相続人に分割された金額に応じた税率を乗じて税額を計算し、それを合計して相続税の総額を算出します。

そしてその総額を、実際に財産を相続した人の課税価格で按分して、それぞれが負担するべき相続税を計算します。なお、相続税を負担する人が、被相続人の一親等以外(孫や祖父母、兄弟など)の時は、代襲相続である場合を除き、税額が1.2倍(2割加算)となります。最後に、法定相続分と1億6,000万円を比べていずれか高い方の金額までを非課税とする配偶者の税額軽減や、相続人が未成年者および障害者である場合に税額から一定額を控除できる未成年者控除および障害者控除、あるいは被相続人が死亡した日から遡って10年以内に被相続人自身が相続税を負担して相続財産を取得していた場合に、税額から一定額を控除できる相次相続控除などの税額控除を差し引いて、実際に納付する税額を計算します。もし、税額控除を差し引いて税額が0円または赤字となった場合は相続税は課税されません。