不動産売却に係る譲渡税の計算で相続税が役に立つ!

相続した不動産を売却の際に売却益が生じた場合は、譲渡税の申告と納税が必要となりますが、その計算方法は売却価格から不動産の取得費、譲渡費用、該当する特別控除額を差し引いて譲渡所得を求め、それに不動産の所有期間に応じた税率を乗じて求めます。ここで注意する点として、取得費は被相続人が取得した際(被相続人が相続により取得した場合は、その時の被相続人が取得した際)の費用を指し、所有期間についても同様に被相続人が取得した日から売却した年の1月1日までの期間で判断します。また、取得時期が古く、取得費が不明である場合は売却価格の5%相当額を取得費とする事ができます。なお、居住用財産の譲渡に係る3,000万円の特別控除などの適用を受ける場合は、被相続人とともにその不動産に居住している必要があります。

相続した不動産を売却した場合、その不動産を取得した際に相続税が課税されており、かつ、相続の開始があった日の翌日(被相続人の死亡を知った日の翌日)から相続税の申告期限の翌日以後の3年間において売却した場合、つまり相続の開始があった日の翌日から3年10ヶ月を経過する日までに売却した場合は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を適用し、譲渡税を計算する際の取得費に相続税の一部を加算する事ができます。加算される金額は、課税された税額のうち売却した不動産に係る税額であり、課税された相続税額に売却した不動産の課税価格を全体の課税価格で除した割合を乗じる事で算出できます。ただし、加算できる金額は、この特例を適用せずに計算した譲渡所得の金額が限度とされますので注意して下さい。

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譲渡所得に適用される税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得であれば所得税30%、住民税9%であり、所有期間が5年超の長期譲渡所得であれば所得税15%、住民税5%となります。しかし、所有期間が10年を超えて、かつ居住しなくなってから3年目の12月31日までに、親子など特別な関係にある者以外に対して売却した場合は、居住用財産の譲渡に係る軽減税率の特例を適用する事ができます。この場合の税率は、6,000万円以下の譲渡所得に対してのみ所得税10%、住民税4%が適用され、6,000万円を超えるの部分の金額については、通常の長期譲渡所得と同じく所得税と住民税を合わせた20%が適用されます。なお、所得税においては、算出した税額に2.1%の復興特別所得税が加算されます。

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